Seller’s protection under voetstoots clause limited
May 22, 2013
Disputes with body corporate: homeowners’ remedies
May 22, 2013

Verkopers se beskerming beperk onder voetstootsklousule

article2Verkopers se beskerming onder die voetstootsklousule in ‘n koopkontrak vir die verkoop van onroerende eiendom, is dalk nie so “absoluut” soos sommige mense dink nie. Dit bly steeds die verkopers se plig om alle latente (verborge) gebreke in die eiendom aan voornemende kopers uit te wys.

Verkopers se versuim om hieraan gehoor te gee, kan hulle duur te staan kom, soos in die onlangse saak Banda & Fynn v van der Spuy (781/2011) [2013] ZASCA 23 (22 Maart 2013) in die Appélhof beslis is.

‘n Latente gebrek is byvoorbeeld ‘n lekkende dak of ‘n warmwatersilinder wat probleme veroorsaak. Basies enige fout wat nie met die blote oog gesien kan word nie. Voornemende kopers sal byvoorbeeld nie gedurende die ‘droë’ maande watermerke op ‘n plafon kan sien as bewys van ‘n lekkende dak nie.

In die bogemelde saak het die verkopers nagelaat om die kopers in te lig oor die werklike skade wat aan hulle woning se grasdak aangerig is.  Die verkopers het herstelwerk aangebring nadat hul bewus geword het van die lekkende dak.  By verdere ondersoek deur kenners is egter vasgestel dat die oorsaak van die lekkasies tweevoudig was.  Eerstens, was die houtpale wat die grasdak ondersteun het onvoldoende om die gewig van die dak te dra en het dit veroorsaak dat die dak stelselmatig inmekaar gesak het.  Tweedens, was die betrokke woning se dakhelling slegs 35 grade, wat veroorsaak het dat reënwater in die dak insyfer en die dak dus gouer laat verrot het.  Die kenners het getuig dat die helling van ‘n grasdak minstens 45 grade moet wees vir water om van die dak af te kan vloei. Die aanvanklike herstelwerk was dus onvoldoende om die lekkasie te verhoed nie.  Die kopers het eers ná registrasie van die eiendom op hul naam agter die kap van die byl gekom. Derhalwe moes die verkopers opdok om die dak te herbou, aangesien die probleem nie permanent opgelos kon word deur slegs herstelwerk aan te bring nie.  Alhoewel die verkopers nie van die groter probleem (die onvoldoende helling van die dak) bewus was nie, is hulle steeds aanspreeklik gehou aangesien hulle bewus was van die feit dat die herstelwerk nie die probleem permanent sou oplos nie.

Patente gebreke aan die ander kant, bly steeds die koper se verantwoordelikheid.  Voornemende kopers kan dus nie terugsit en aanvaar dat, indien gebreke na okkupasie van die eiendom opduik, die verkopers aanspreeklik gehou sal word nie.  Patente gebreke word gedefinieer as gebreke wat sigbaar is tydens ‘n gewone ondersoek.* ‘n Voorbeeld van ‘n patente gebrek is ‘n kraak in ‘n muur.  Dit is voornemende kopers se plig om verkopers uit te vra oor die stand van sake en waarborge van die verkopers oor gebreke in die eiendom op skrif te kry.

Daar rus dus ‘n wedersydse verantwoordelikheid op kopers en verkopers rakende gebreke in ‘n eiendom. Verkopers moet eerlik wees oor enige latente gebreke en kopers moet, wanneer hulle ‘n potensiële woning besigtig, uitkyk vir patente gebreke.  Dit is egter wys uit ‘n verkoper se oogpunt om eerder ‘n verminderde koopprys met kopers te onderhandel weens gebreke in die eiendom, as om moontlik ná registrasie van die eiendom deur die kopers aanspreeklik gehou te word vir herstelwerk wat groot finansiële implikasies kan hê.

Verwysings:
Banda & Fynn v van der Spuy (781/2011) [2013] ZASCA 23 (22 Maart 2013)
*Dictionary of Legal Words and Phrases, 2nd edition, Claassen

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

We use cookies to improve your experience on our website. By continuing to browse, you agree to our use of cookies
X